Prescripción adquisitiva de Dominio declarativa o constitutiva

Prescripción adquisitiva de Dominio declarativa o constitutiva

1.- Introducción.-

El derecho de propiedad reconocido en  nuestra constitución política del Perú en su artículo 70 nos dice: “El derecho de propiedad es inviolable. El estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los imites de la ley (…)”, es pues un derecho con relevancia constitucional, por ser un derecho que nace con el hombre mismo desde sus orígenes, ya que al haber dos personas estas se disputan lo que haya a su alrededor, además que es un valor que el estado reconoce, porque a través de ello se logra que la economía se dinamice y genere más riqueza, es por eso que constantemente el estado, y lo hizo en los años de los 90 hasta la actualidad existen numerosos proyectos para que la población formalice su propiedad, claro ejemplo COFOPRI, que hasta la actualidad entregó más de 2 millones de títulos de propiedad.

En  palabras del Dr. Gonzales Barrón: “La propiedad es un derecho subjetivo, lo que implica el reconocimiento normativo del interés de un sujeto sobre un bien; mientras tanto los terceros quedan colocados en situación de extraneidad total, ya que estos no tienen un deber concreto frente al titular del derecho”.

Por su parte Manuel Albaladejo de manera rigurosa define a la propiedad de la siguiente forma: “poder jurídico pleno sobre una cosa. Poder en cuya virtud, esta queda sometida directa y totalmente a nuestro señorío exclusivo”.

Alvares Caperochipi define el derecho de propiedad citando el artículo 348 del Código Civil español: “El derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes”.

Y en el Perú en nuestro código civil de 1984 tenemos definido el derecho de propiedad como: El poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

La propiedad es pues ese poder jurídico que una persona tiene sobre un determinado bien inmueble, el cual goza de toda la protección que el sistema ha creado para que un propietario que adquirió este bien ya sea de manera originaria o derivada, mañana más tarde no lo pierda. Pues restaría interés en  adquirir un derecho de propiedad, como podría ser un bien inmueble, tal vez el único que compre en toda su vida, si mañana más tarde fácilmente lo perdería. Entonces nadie compraría nada, y la circulación de los bienes caería por lo tanto nuestro sistema económico se vendría abajo, esto simplemente sería una catástrofe, algo que sería totalmente absurdo.

Claro está que a la propiedad hay que protegerle, pero también tiene que saberse que esta no es absoluta, o inviolable como dice la constitución, esta propiedad puede ser susceptible de limitaciones legalmente justificadas, como podría ser por un tema paisajísticos o de zonificación, o lo que en líneas más extensas desarrollaremos, el cual es la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio.

2.- Delimitación del problema sobre la Usucapión o Prescripción Adquisitiva de Dominio. .-

El breve comentario que presentamos, nace sobre la inquietante casación que presenta el Dr. Alan Pasco Arauco, en un artículo publicado en el Volumen 16 de la Revista Actualidad Civil, que lleva el título “La sentencia en el proceso de Prescripción adquisitiva: constitutiva o declarativa”, donde analiza la sentencia casatoria N° 3332-2013 La libertad,  en donde claramente este alto colegiado, modifica las figuras jurídicas que en la actualidad se tienen por sentadas en nuestro sistema jurídico y nos hace pensar que la corte suprema con intención o no está instaurando un precedente peligro pues modificaría una institución tan importante como es la Usucapión, volviéndola tan frágil e inalcanzable que las personas simplemente nunca soñarían ser propietarios y tendrían que conformarse con ser poseedores de por vida, los puntos más sobresalientes de esta esta sentencia son las siguientes:

i) La concurrencia de los requisitos de continuidad, pacificidad y publicidad de la posesión que allí se detallan, así como la idoneidad del justo título y de la buena fe, si los hubiere, deben configurarse dentro del periodo de tiempo establecido para la prescripción, cumplidos estos entonces se genera un derecho expectaticio competente y mediante sentencia firme que declare propietario al beneficiario. (Considerando Sexto primera parte).

ii) Por ello, no basta con que el poseedor acredite que ha ejercido su derecho de posesión por el periodo de tiempo previsto en la norma sustantiva para concluir que adquiere la propiedad por su simple transcurso, pues es a partir de la sentencia firme que se genera una nueva situación jurídica respecto de la propiedad del bien y su titular. (Considerando Sexto segunda parte).

iii) Se concluye que es necesaria una sentencia judicial firme para que el derecho de propiedad pueda ser plenamente ejercido y sea oponible a terceros, dado que mientras subsista la inscripción del derecho del propietario original- en el caso de bienes registrables- este puede ejercer la reivindicación como la acción real por excelencia. (Considerando Sétimo).

iv) Asimismo de dotar de seguridad jurídica al periodo de tiempo entre el cumplimiento del plazo y la invocación de la prescripción, tiempo en el cual el derecho de propiedad del inmueble se encontraría sometido a una condición suspensiva, ya que de no ser invocada por el beneficiario no producirá ninguna consecuencia jurídica al descansar la prescripción adquisitiva en la conducta activa del poseedor, quien se conduce como propietario respecto del bien. (Considerando Octavo).

v) Que, en ese sentido, en  tanto no exista una sentencia judicial que disponga la cancelación de los derechos registrales del propietario original, este no encuentra limitación en su derecho a solicitar la entrega del inmueble. (Considerando Noveno).

La corte suprema en los puntos i, ii y iii, nos afirma de que a pesar de que se cumplan con los requisitos que exige el artículo 950 del Código Civil estos son: posesión continua, pacífica y púbica como propietario durante diez años (este último si se trata de la prescripción extraordinaria), no bastaría sino que necesariamente para tener un derecho de propiedad habría que entablar el proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio y que mediante sentencia firme se nos reconozca como verdaderos propietarios, porque si no nuestro derecho simplemente queda en palabras de la misma corte suprema “un derecho expectaticio”, ósea que al cumplir con los requisitos de la usucapión solo tenemos una expectativa del derecho de propiedad y quien nos tiene que dar ese derecho es el juez mediante sentencia firme, por lo que nos estaríamos introduciendo a una sentencia constitutiva, contraviniendo a lo establecido en el artículo 952 del código civil:  “Quien adquiere un derecho por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario”. En esta norma citada claramente nos dice que quien ya adquirió en derecho de ser propietario, no dice que adquiere un derecho expectativo, por lo que en realidad ya es un verdadero propietario y lo único que conseguiría es el documento que le reconozca como tal y eso se logra con una sentencia que lo declare y no que no convierta en propietario.

Es necesario entonces restablecer las bases teóricas que rodean la prescripción adquisitiva de dominio para que no se distorsione su naturaleza jurídica y evitar así errores en las sentencia de la corte suprema.

3.- La Usucapión desde la doctrina comparada y nacional.-

La usucapión es un derecho de propiedad ganado sobre otro derecho de propiedad que queda reducido y se pierde por el transcurso del tiempo en donde el antiguo propietario no realizo ningún acto que permitiera al derecho hacer saber que alguien reclama legítimamente un derecho que no lo pose efectivamente (posesión).

El derecho de propiedad no puede quedar en un suspenso de por vida un propietario inscrito en registros públicos que cuenta con un título de propiedad que le atribuye a esta persona su derecho de propiedad pero que no le interesa y no tiene deseos de recuperar la posesión y otra que por el transcurso del tiempo e edificado y ha actuado como verdadero propietario ante los demás miembros de la sociedad.

El segundo pleno casatorio civil ha definido a la usucapión de la siguiente forma: “Viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa, por la  continuación de la posesión durante todo el tiempo fijado por la ley. Sirve además, a la seguridad jurídica del derecho y sin ella nada estaría cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que exige que se ponga un límite a las pretensiones jurídicas envejecidas.”

Por su parte Manuel Albaladejo define a la usucapión de la siguiente forma: “Es la adquisición del dominio u otro derecho real posible, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. De modo pues que el usucapiente, durante ese tiempo y con esas condiciones aparece, figura, actúa o viene comportándose como titular del derecho que se trata. Y ese derecho que realmente no le pertenecía, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le corresponde.” (La negrita es nuestra).

Otra definición Española la tenemos del profesor Caperochipi y sin contradecir a los anteriores expresa: “La usucapión, como transformación de la posesión continuada en propiedad, es algo más que un medio de prueba de la propiedad o un mero instrumento al servicio de la seguridad de tráfico, es, en cierto sentido, la identidad misma de la propiedad. La prueba de la propiedad se hace acreditando la posesión y el transcurso del tiempo.

Es claro la doctrina comparada de que una persona que posee un determinado bien se convierte en propietario cuando concurren ciertos requisitos que la ley exige sumando a esto un tiempo prudente donde el propietario en cual va a perder su derecho no exige este, esta inacción es la que justifica pues la usucapión, pues este derecho de propiedad no puede quedar como lo referimos antes en la incertidumbre de por vida sino que deberá atribuírsela a quien la posea como verdadero propietario.

4.-Elementos constitutivos de la usucapión:

En el código civil en su artículo 950 podemos encontrar alguno de los elementos que constituye la usucapión Posesión, tiempo, justo título y buena fe, a los cuatro mencionados se le pude anexar tal y como lo sustenta el Dr. Gonzales Barrón: la Inacción, los cuales deben ser desarrollados sucintamente: 

4.1.- La posesión.- La persona que piensa desea usucapir tiene que realizar un posesión verdadera sobre el bien, es decir que actué como verdadero propietario, como por ejemplo que instale sus servicios básicos (luz, agua, teléfono, cable, etc.) a nombre de esta persona pues es esta la que está realizando la posesión continua e ininterrumpida, contrario sensu no podría prescribir la persona que no posea, graficaremos el caso, si una persona “A” que se encuentra casado con “B” pero este solo empieza a poseer un bien determinado por el transcurso de 10 años, pero “B” nunca posee por que se encontraba en el extranjero, claro está que el matrimonio nunca se disolvió, pero el único que debería de prescribir debe de ser “A”, pues este es el único que realizo la posesión, claro que estamos hablando de una prescripción extraordinaria en donde se realiza de mala fe, por lo tanto el único beneficiado con la institución jurídica de la usucapión es “A”. claro que este razonamiento basado en las instituciones jurídicas del derecho civil patrimonial no es compartida por el tribunal registral porque este último ha creado en palabras del Dr. Gonzales barrón: “una posesión fantasmal”: “Los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva durante la vigencia de la sociedad de gananciales se presumen sociales”, criterio adoptado en el XLVI Pleno del tribunal registral.

4.2.-Tiempo.- La posesión sola no puede generar que un verdadero propietario pierda fácilmente su derecho de propiedad, sino que a este debe de sumarse un tiempo razonable, en nuestro derecho civil se ha establecido para los bienes muebles 2 años si hay buena fe y si 4 años cuando falte este y para los bienes inmuebles es un poco más extensos exigiéndose 5 años cuando media justo título y buena fe y 10 cuando carece de estos dos en donde estaríamos hablando de la prescripción extraordinaria.

Este tiempo establecido en  nuestro sistema es muy debatido en doctrina, por ser criticado de muy corto por lo que se estaría beneficiando a un poseedor que por un tiempo muy corto de posesión gane a un verdadero propietario que si ha sacrificado su patrimonio para obtener su titularidad, y como ejemplo podemos citar a algunos países en donde el tiempo para la prescripción extraordinario es mayor, en Francia se requiere treinta años de posesión, en el derecho Italiano se requiere 20 años para que proceda la prescripción extraordinaria, en el derecho Español también se necesita 30 años, etc. Es por eso que en numerosas ubicaciones de nuestra doctrina local justifican la necesidad de poder establecer un tiempo mucho más alto para esta figura jurídica.

4.3.- Justo título.- Nuestro código civil no tiene una norma concreta que defina y delimite que es el justo título, por lo tendremos que recurrir a la doctrina comparada para lograr una definición.

Así tenemos a Manuel Albaladejo que nos define como: “Justo título significa hecho suficiente (por ejemplo, compra, donación, transacción, permuta, etc.) para – en abstracto – haber producido – mediante la tradición, se sobreentiende, si es precisa – la adquisición del derecho (de propiedad u otro) de que se trate, si bien en el caso concreto no se produjo, por cualquier razón externa a él ( por ejemplo, por que la cosa que compramos o se nos donó o concedió en transacción o recibimos en legad, no era del vendedor o donante o transigente o causante, o estos carecían de la facultad para disponer de ella).

También podemos contar con la definición que nos da el Articulo 1.952 del código civil Español que nos dice: “El que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”

Es pues el justo título cualquier documento que tenga la finalidad de trasladar el derecho de propiedad de una persona a otra, pero que esta tenga un defecto que no pueda ser subsanado y que solo se podrá transferir válidamente por el transcurso del tiempo.

4.4.-Buena Fe.- Este requisito constitutivo de la usucapión, importa solo si queremos acogernos a la usucapión ordinaria, es decir de poder adquirir el título de propietario en un plazo más corto (dos años tratándose de bienes muebles o 5 sobre bienes inmuebles), que consiste en palabras de Manuel Albaladejo: Consiste en creer que le corresponde la posesión que tiene, claro que la buena fe del poseedor en concepto de titular, consiste en creer que le pertenece la cosa o el derecho que posee.

Por lo tanto es necesario delimitar correctamente hasta que momento la posesión que se tiene goza de buena fe o se pierde; los artículos que nos ayudan a delimitar son el 906 y 907 que nos dice: “La posesión ilegitima es de buena fe cuando el  poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título”, “La buena fe dura mientras las circunstancias permitan al poseedor creer que posee legítimamente o, en todo caso, hasta que sea citado en juicio, si la demanda resulta fundada”.

La buena fe, es pues esa creencia, pero no cualquiera sino que debe de ser como lo dice el Dr. Gonzales Barón: “Aquí no solo se le exige solamente una buena fe creencia, sino que se avanza hasta una buena fe diligencia”, por lo que el actuar de la persona debe de tomar las previsiones justificadamente posible para acreditar su estado de creencia en que la propiedad que le han vendido ha sido realizada por el que contaba con las facultades para realizarlo. Se perdería la buena fe, cuando nunca realizo los medios más simples para desvirtuar el derecho aparente de quien pretende traspasar la propiedad a favor del comprador. Grafiquemos para mejor entendimiento con un ejemplo, A, pretende vender un bien inmueble a favor de B, y demuestra su propiedad exhibiendo el asiento registral en donde el aparece como uno propietario, y en base a esto B compra, pero en realidad lo que sucedió que al momento de adquirir el derecho A lo hizo conjuntamente con su cónyuge c, pero el registrador solo inscribo a nombre de A, aparentando así ser el único propietario y con eso vende, B obviamente va a querer demostrar su buena fe en base a que adquirió en bien en base a lo que dice los asientos registrales, pero con la entrada en vigencia de la ley 30313 que modifica el artículo 2014 del código civil, para poder acreditar la buena fe tendrá que revisarse no solo los asientos registrales sino también el titulo archivado que lo sustenta, por lo tanto la mala fe queda a la vista.

4.5 Inacción.- Este quinto elemento constitutivo es totalmente determinante, pues es mediante este se justifica la pérdida del derecho de propiedad de una persona, pues este permite, y contempla que otra se quede en el bien por tiempos largos generando la propiedad en el poseedor al cumplir los 5 o 10 años que la ley exige,  es pues una sanción que se le impone al titular del derecho por su inactividad debiendo trasladarse el derecho a quien verdaderamente le saca provecho y dinamiza de la economía.

Es así que el fundamento de la usucapión tenemos en palabras de Albaladejo: El fundamento de la usucapión se halla en la idea de que, en aras de la seguridad de tráfico, es, en principio, es aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradicción del interesado”.

5. Usucapión vs la presente sentencia.-

En el Punto i, que resaltamos de la sentencia nos dice: “La concurrencia de los requisitos de continuidad, pacificidad y publicidad (…) cumplidos estos entonces se genera un derecho expectaticio competente y mediante sentencia firme que declare propietario al beneficiario”, salta a primera vista el término “expectaticio”, que según el diccionario de la real academia significa: ”esperanza de realizar o conseguir algo”. Que una vez que el poseedor cumpla todos los requisitos que la ley le exige es decir “Posesión continua, pacifica, y continua como propietario durante diez años”, este no sería propietario si no que solo tendría una esperanza de poder ser propietario a decisión del juez que sería al final y cabo el que tendría que otorgarle ese derecho, por lo tanto se estaría en contra de lo establecido en el artículo 952 del código civil que dice: “Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario”, porque si dice quien adquiere, significa que ya en ese momento ya lo tiene o es propietario y sigue este mismo artículo condenando esta sentencia al decir que puede, ósea que no necesitas ir a juicio para convertirte en propietario, sino solo para que se declare como tal.

En el siguiente punto el ii, si ya queda sentado de que la propiedad se adquiere cuando una persona cumple con los requisitos que la norma especial exige, pero esta sentencia a que nos estará refiriendo cuando dice: “es a partir de la sentencia firme que se genera una nueva situación jurídica respecto de la propiedad del bien y su titular”, ¿Nueva situación Jurídica?, una mayor al derecho de propiedad, será acaso una mega propiedad o supra propiedad, esta afirmación simplemente carece de sentido, pues no existe otro derecho que desee ,as que el derecho de propiedad, quien prescribe.  

El punto iii de la sentencia en mención, nos dice “es necesaria una sentencia judicial firme para que el derecho de propiedad pueda ser plenamente ejercido”, pero si ya adquiriste la propiedad por el transcurso de tiempo no puede ser más fuerte cuando la reconoce una sentencia por que el derecho de propiedad es erga omnes y es oponible a terceros por que no necesita ser publicitada, pues si uno es propietario de una cosa, le basta para ejercer su derecho no necesitando exhibir constantemente su título adquisitivo, contrario sensu si uno no es propietario de algo, le bastará saber que nos propietario para no ejercer su dominio sobre la cosa.

El penúltimo punto iv, nos indica lo  siguiente: “dotar de seguridad jurídica al periodo de tiempo entre el cumplimiento del plazo y la invocación de la prescripción”, es decir que cumplido el pazo de los diez años si hablamos de la prescripción extraordinaria, necesito plantar mi demanda para tener seguridad jurídica, y me pregunto ¿y si mi demanda al final del proceso es infundada por no poder probar fehacientemente mi posesión de diez años que seguridad jurídica me dio al plantear mi demanda, ninguna, sencillamente porque la interposición de la demanda en el caso de la prescripción adquisitiva no te genera ninguna posición jurídica mayor, por estar tu derecho ya ganado por el transcurso de tiempo y el cumplimiento de los requisitos que la norma te exige.

Y finalmente en su punto v, nos dice que: ”en  tanto no exista una sentencia judicial que disponga la cancelación de los derechos registrales del propietario original, este no encuentra limitación en su derecho a solicitar la entrega del inmueble”, esto es totalmente falso, pues si una persona ya adquirió por usucapión un determinado bien que se encuentra registrado y no cuenta con sentencia inscrita en registros que disponga la cancelación de los asientos registrales del antiguo propietario, este expropietario, ya no puede ganar un proceso de reivindicación porque ya no es el propietario el nuevo es el usucapiente

6. Conclusiones.-

El derecho de propiedad por ser un derecho muy importante debe de estar debidamente delimitado y establecerse correctamente cuales son los mecanismos por la cual uno accede a ella , estando dentro de este supuesto la usucapión.

Los elementos constitutivos de la usucapión esos son: Posesión, tiempo, justo título, buena fe y la Inacción, y es lo único que tiene que reunir aquel propietario que desea volverse propietario de un bien, y por ningún motivo esperar plantear la demanda o tener una sentencia o inscribir su derecho para que recién pueda ser propietario.

El fundamento de la usucapión aunque muy cuestionado fundamento es la seguridad del tráfico, por ende estamos ante una figura totalmente constitucional, por la cual el tráfico jurídico entra en movimiento.