¿Antiguo sistema declarativo? Vs
¿Novedoso sistema Constitutivo?
Es
de constante discusión en la doctrina el querer mantener o modificar nuestro
sistema registral en el derecho de propiedad inmueble, es decir mantenernos
sobre nuestro sistema declarativo, donde la mutación jurídica, se realiza fuera
del registro a la libre voluntad de las partes, necesitando solo el
consentimiento para que la propiedad pase de una mano a la otra, o pensar en
tener un sistema como lo es el Germano, en donde la transferencia de propiedad
solo y únicamente se da una vez que se inscribe en el registro respectivo.
Claro
está que no se puede decidir si seguir o cambiar de sistema por lo antiguo o
novedoso que parezca cada uno de ellos, sino de acuerdo a cuál de los dos
brinda seguridad jurídica, claro que nunca se podría pensar en una seguridad
absoluta, pues eso no existe, simplemente esa afirmación es una utopía, pero
por lo menos brindar un sistema que otorga la mayor seguridad posible sin
generar injusticia entre las partes.
Es
necesario antes de inclinarnos por alguno de ellos analizarlos por lo menos
sucintamente, cada una de esas instituciones jurídicas:
Sistema
declarativo:
El
articulo 949 nos define: “La sola
obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de
él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”, Es así que se
establece que para que la trasferencia de la propiedad se de en nuestro
sistema, solo necesita una sola cosa, “La Obligación”, no necesitamos pagar el
precio, ni entregar el bien, tampoco, no guarda forma solemne alguna por lo que
en un simple papel sin firmas legalizadas será suficientes, y mucho menos la
inscripción del contrato de Compraventa en el registro correspondiente.
En
este sistema pareciera que la intervención del registro no tuviera gran
trascendencia, pues si la trasferencia se realiza fuera del registro entonces
para que nos serviría, esa idea está muy lejos de ser cierta, porque a pesar de
que la mutación jurídica se realice entre las partes, el registro interviene
para dar publicidad erga omnes a las transacciones de las privados, es decir si
un contrato de compraventa accede al registro otorga a este oponibilidad frente
a otro que nunca accedió al registro.
Como
ejemplo tenemos el Articulo 1135 del código
civil, que textualmente dice:
“Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo
título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor
cuyo título sea de fecha anterior (…), aquí se reconoce que la transferencia de
la propiedad se realizó con anterioridad, pero cuando concurren varios
acreedores, es decir cuando un mismo propietario vende por ejemplo a varias
personas el mismo inmueble, deberá preferirse a alguien pues ahí no hay
copropiedad, entonces tendrá que preferirse al que primeramente a recurrido al
registro y publicito su derecho.
Claro que el poder del registro no es
absoluto y se debe de preferir a diestra y siniestra sin limitaciones, pues en
ese mismo artículo establece un excepción, y es cuando tenga solo buena fe,
pues cuando no la tiene, no podría premiarse al que inscribió primero, puesto
que su intención fue despojar a alguien de su propiedad, a sabiendas de que
quien le vendió ya no era verdadero propietario, es así que aparecen las ideas
bien justificadas del Dr. Gonzales Barrón que señala en muchas de sus obras que
el registro no puede ser verdad absoluta, y se debe de erradicar las ideas
radicales del registro.
Sistema Constitutivo:
Es
el sistema acogido en los países germanos, en donde la traslación de la
propiedad se realiza cuando el documento que contiene la compra venta se
inscribe en el registro respectivo, en palabras de Mario Castillo Freyre nos
dice: “El registro constitutivo tiene la
virtud de evitar efectos perniciosos, por lo que confiere mayor certeza tanto
para el titular del derecho como para los terceros”.
El
pensar que cambiando de sistema al constitutivo, porque el registro va a dar la
solución, otorgando seguridad jurídica a las transacciones, evitando posteriores
fraudes, a opinión nuestra no es un fundamento para dar la espalda a nuestro
actual sistema declarativo, y lo fundamentamos en los siguientes puntos:
-
Cuando en el Perú, se
inició la masiva dación de títulos de propiedad a través de COFOPRI en los años
1995 y siguientes, se pensó que a través de este mecanismo se incentivaría a la
población a acceder al sistema de créditos y con eso se activaría la economía del
estado, suceso que dista de sus fines pues la población una vez que contaba con
su título de propiedad, se sentía más seguro y ya no intentaba demostrar que
era propietario porque le era suficiente su documento papel, por lo tanto ya no
accedían al crédito para seguir construyendo, sino que esperaba juntar poco a
poco su dinero y una vez tenido lo suficiente recién empezaban a construir.
-
El doctor Castillo Freyre,
expresa que a pesar de que la inscripción
tiene naturaleza declarativa, existen sólidos argumentos que, de un modo u
otro, incentivan a las personas a acudir a Registros Públicos, esta afirmación
considero que no es del todo real, pues el sistema declarativo significa que
para que se transfiera la propiedad no es necesario que se inscriba ante ningún
registro, pero por ningún motivo esto quiere decir de que al inscribir un acto
no genera ningún derecho y es solo un mero archivo, todo lo contrario, la mutación
jurídica como puede ser una compra venta se realiza fuera del registro, pero la
inscripción de este mismo contrato le da una mayor oponibilidad a su derecho
sobre otro que no se encuentre inscrito. Por lo que las razones que ofrece el Dr.
Castillo Freyre indicando que “apresar de
estar en un sistema declarativo debemos inscribir en registros Públicos”, son más bien matices que caracterizan a un
sistema declarativo.
-
El derecho de
propiedad de acuerdo con el Articulo 70 de la constitución y 923 del Código
Civil es erga omnes, por lo tanto tiene toda las prerrogativas frente a
cualquier echo que no puede variar cuando se realiza la transferencia, por lo
que la transferencia también es erga omnes, y no ínter partes, por lo que
cualquier interpretación de que la transferencia según el artículo 949 del Código
Civil solo inmiscuye a los que intervienen en el contrato y si se desea que sea
de conocimiento de todos deben de inscribirse, esta situación lo deja bien en
claro el Doctor Gonzales Barrón de la siguiente forma: “Considérese lo irrazonable que
significa que admitir una propiedad inter-partes, ya que en ese caso, por
ejemplo, el comprador no podría construir pues la municipalidad es un tercero
al que no le afectaría el vínculo contractual; o no podría arrendar por que el
inquilino es un tercero; o no podría reivindicar de un usurpador porque este también
es un tercero. Es obvio que ninguna de estas hipótesis es admisible, por lo que
se concluye, a contrario sentido, que el propietario tiene la potestad de
realizar cualquiera de estos actos frente a dichos terceros, por lo que su
derecho es absoluto”
A
manera de conclusión tomamos los fundamentos que nos da el Dr. Gonzales Barón
en donde explica por qué debe mantenerse nuestro sistema declarativo: “Así, pongamos en la balanza ambos sistemas
cuando existe conflicto, esto es, cuando
se produce una doble venta, por ejemplo. En el caso del registro constitutivo
vence el primer inscrito ya que este es el único propietario, pues el contrario
nunca llego a ser domio. En el caso del registro declarativo, y seguramente
para sorpresa de muchos. LA SOLUCION ES EXACTAMENTE LA MISMA; es decir, vence
el primer inscrito ya que este es el preferido en el conflicto de
titularidades. En consecuencia, uno y otro sistema conducen siempre a proteger
la seguridad jurídica en la circulación de la riqueza, por lo que no existen
diferencias en el ámbito conflictual.
Ahora bien, coloquemos en la balanza
ambos sistemas cuando no hay conflicto; esto es, cuando solo se ha celebrado un
contrato entre vendedor y comprador, sin inscripción. Según el sistema
constitutivo, el vendedor sigue siendo propietario, a pesar de que
probablemente este ya recibió el pago del precio, ya traspaso la posesión, ya
se desentendió del bien y no tiene interés alguno en él. Sin embargo, la
ausencia del formalismo registral hace que el vendedor se mantenga como
propietario a pesar que ya manifestó su voluntad de abdicar del derecho y de transferírselo
a otro. En cambio, en el registro declarativo el comprador se convierte en
propietario por virtud del contrato, lo que resulta más lógico con la intención
de las partes, con la realidad social y
con la naturaleza de las cosas. En efecto, si el vendedor ya manifestó su
voluntad de enajenar, ¿Por qué se le mantiene como propietario?; si a eso le agregamos
que el comprador ya pagó el precio y goza de una consolidada posesión entonces
resulta notoriamente injusto no considerarlo domino”.
