¿Antiguo sistema declarativo? Vs ¿Novedoso sistema Constitutivo?

¿Antiguo sistema declarativo? Vs ¿Novedoso sistema Constitutivo?

Es de constante discusión en la doctrina el querer mantener o modificar nuestro sistema registral en el derecho de propiedad inmueble, es decir mantenernos sobre nuestro sistema declarativo, donde la mutación jurídica, se realiza fuera del registro a la libre voluntad de las partes, necesitando solo el consentimiento para que la propiedad pase de una mano a la otra, o pensar en tener un sistema como lo es el Germano, en donde la transferencia de propiedad solo y únicamente se da una vez que se inscribe en el registro respectivo.

Claro está que no se puede decidir si seguir o cambiar de sistema por lo antiguo o novedoso que parezca cada uno de ellos, sino de acuerdo a cuál de los dos brinda seguridad jurídica, claro que nunca se podría pensar en una seguridad absoluta, pues eso no existe, simplemente esa afirmación es una utopía, pero por lo menos brindar un sistema que otorga la mayor seguridad posible sin generar injusticia entre las partes.

Es necesario antes de inclinarnos por alguno de ellos analizarlos por lo menos sucintamente, cada una de esas instituciones jurídicas:

 Sistema declarativo:

El articulo 949 nos define: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”, Es así que se establece que para que la trasferencia de la propiedad se de en nuestro sistema, solo necesita una sola cosa, “La Obligación”, no necesitamos pagar el precio, ni entregar el bien, tampoco, no guarda forma solemne alguna por lo que en un simple papel sin firmas legalizadas será suficientes, y mucho menos la inscripción del contrato de Compraventa en el registro correspondiente.

En este sistema pareciera que la intervención del registro no tuviera gran trascendencia, pues si la trasferencia se realiza fuera del registro entonces para que nos serviría, esa idea está muy lejos de ser cierta, porque a pesar de que la mutación jurídica se realice entre las partes, el registro interviene para dar publicidad erga omnes a las transacciones de las privados, es decir si un contrato de compraventa accede al registro otorga a este oponibilidad frente a otro que nunca accedió al registro.

Como ejemplo tenemos el Articulo 1135 del código  civil, que textualmente dice: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior (…), aquí se reconoce que la transferencia de la propiedad se realizó con anterioridad, pero cuando concurren varios acreedores, es decir cuando un mismo propietario vende por ejemplo a varias personas el mismo inmueble, deberá preferirse a alguien pues ahí no hay copropiedad, entonces tendrá que preferirse al que primeramente a recurrido al registro y publicito su derecho.

Claro que el poder del registro no es absoluto y se debe de preferir a diestra y siniestra sin limitaciones, pues en ese mismo artículo establece un excepción, y es cuando tenga solo buena fe, pues cuando no la tiene, no podría premiarse al que inscribió primero, puesto que su intención fue despojar a alguien de su propiedad, a sabiendas de que quien le vendió ya no era verdadero propietario, es así que aparecen las ideas bien justificadas del Dr. Gonzales Barrón que señala en muchas de sus obras que el registro no puede ser verdad absoluta, y se debe de erradicar las ideas radicales del registro.

Sistema Constitutivo:

Es el sistema acogido en los países germanos, en donde la traslación de la propiedad se realiza cuando el documento que contiene la compra venta se inscribe en el registro respectivo, en palabras de Mario Castillo Freyre nos dice: “El registro constitutivo tiene la virtud de evitar efectos perniciosos, por lo que confiere mayor certeza tanto para el titular del derecho como para los terceros”.

El pensar que cambiando de sistema al constitutivo, porque el registro va a dar la solución, otorgando seguridad jurídica a las transacciones, evitando posteriores fraudes, a opinión nuestra no es un fundamento para dar la espalda a nuestro actual sistema declarativo, y lo fundamentamos en los siguientes puntos:

-          Cuando en el Perú, se inició la masiva dación de títulos de propiedad a través de COFOPRI en los años 1995 y siguientes, se pensó que a través de este mecanismo se incentivaría a la población a acceder al sistema de créditos y con eso se activaría la economía del estado, suceso que dista de sus fines pues la población una vez que contaba con su título de propiedad, se sentía más seguro y ya no intentaba demostrar que era propietario porque le era suficiente su documento papel, por lo tanto ya no accedían al crédito para seguir construyendo, sino que esperaba juntar poco a poco su dinero y una vez tenido lo suficiente recién empezaban a construir.

-          El doctor Castillo Freyre, expresa que a pesar de que la inscripción tiene naturaleza declarativa, existen sólidos argumentos que, de un modo u otro, incentivan a las personas a acudir a Registros Públicos, esta afirmación considero que no es del todo real, pues el sistema declarativo significa que para que se transfiera la propiedad no es necesario que se inscriba ante ningún registro, pero por ningún motivo esto quiere decir de que al inscribir un acto no genera ningún derecho y es solo un mero archivo, todo lo contrario, la mutación jurídica como puede ser una compra venta se realiza fuera del registro, pero la inscripción de este mismo contrato le da una mayor oponibilidad a su derecho sobre otro que no se encuentre inscrito.  Por lo que las razones que ofrece el Dr. Castillo Freyre indicando que “apresar de estar en un sistema declarativo debemos inscribir en registros Públicos”, son más bien matices que caracterizan a un sistema declarativo.

-          El derecho de propiedad de acuerdo con el Articulo 70 de la constitución y 923 del Código Civil es erga omnes, por lo tanto tiene toda las prerrogativas frente a cualquier echo que no puede variar cuando se realiza la transferencia, por lo que la transferencia también es erga omnes, y no ínter partes, por lo que cualquier interpretación de que la transferencia según el artículo 949 del Código Civil solo inmiscuye a los que intervienen en el contrato y si se desea que sea de conocimiento de todos deben de inscribirse, esta situación lo deja bien en claro el Doctor Gonzales Barrón de la siguiente forma: “Considérese lo irrazonable que significa que admitir una propiedad inter-partes, ya que en ese caso, por ejemplo, el comprador no podría construir pues la municipalidad es un tercero al que no le afectaría el vínculo contractual; o no podría arrendar por que el inquilino es un tercero; o no podría reivindicar de un usurpador porque este también es un tercero. Es obvio que ninguna de estas hipótesis es admisible, por lo que se concluye, a contrario sentido, que el propietario tiene la potestad de realizar cualquiera de estos actos frente a dichos terceros, por lo que su derecho es absoluto”

A manera de conclusión tomamos los fundamentos que nos da el Dr. Gonzales Barón en donde explica por qué debe mantenerse nuestro sistema declarativo: “Así, pongamos en la balanza ambos sistemas cuando  existe conflicto, esto es, cuando se produce una doble venta, por ejemplo. En el caso del registro constitutivo vence el primer inscrito ya que este es el único propietario, pues el contrario nunca llego a ser domio. En el caso del registro declarativo, y seguramente para sorpresa de muchos. LA SOLUCION ES EXACTAMENTE LA MISMA; es decir, vence el primer inscrito ya que este es el preferido en el conflicto de titularidades. En consecuencia, uno y otro sistema conducen siempre a proteger la seguridad jurídica en la circulación de la riqueza, por lo que no existen diferencias en el ámbito conflictual.

Ahora bien, coloquemos en la balanza ambos sistemas cuando no hay conflicto; esto es, cuando solo se ha celebrado un contrato entre vendedor y comprador, sin inscripción. Según el sistema constitutivo, el vendedor sigue siendo propietario, a pesar de que probablemente este ya recibió el pago del precio, ya traspaso la posesión, ya se desentendió del bien y no tiene interés alguno en él. Sin embargo, la ausencia del formalismo registral hace que el vendedor se mantenga como propietario a pesar que ya manifestó su voluntad de abdicar del derecho y de transferírselo a otro. En cambio, en el registro declarativo el comprador se convierte en propietario por virtud del contrato, lo que resulta más lógico con la intención de las partes,  con la realidad social y con la naturaleza de las cosas. En efecto, si el vendedor ya manifestó su voluntad de enajenar, ¿Por qué se le mantiene como propietario?; si a eso le agregamos que el comprador ya pagó el precio y goza de una consolidada posesión entonces resulta notoriamente injusto no considerarlo domino”.